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A escritura e o registro de um imóvel são itens importantes que garantem o reconhecimento de uma pessoa como proprietário de um imóvel.
Em uma negociação de venda, por exemplo, eles são indispensáveis a fim de dar o embasamento jurídico e legal de que aquela casa, lote, terreno, apartamento ou mesmo loja é, de fato, de quem o está negociando.
Como a compra de um imóvel envolve diversas questões complexas, iremos começar a desvendar estas etapas a partir destas duas documentações, que muitos ainda não entendem para que servem.
Confira conosco e boa leitura!
Antes da escritura e do registro: o contrato
Antes de esclarecer as diferenças entre a escritura e o registro, é importante saber que eles não são os únicos pontos que devem ser avaliados em uma negociação imobiliária. Isso porque também existe o contrato de imóveis, que antecede a escritura e o registro.
Um contrato de imóveis é o documento que formaliza a negociação entre duas partes: vendedor e comprador. Nesse acordo, há algumas informações importantes, entre elas:
- valor pago pelo imóvel;
- forma de pagamento;
- características do imóvel;
- identificação das partes;
- localização do imóvel etc.
Ou seja, o contrato contém todas as informações relevantes sobre o imóvel e os envolvidos na negociação, de modo que qualquer pessoa seja capaz de entender a transação quando faz a leitura do documento. Por isso, é importante que ele esteja bem redigido, afinal, será consultado em caso de desentendimentos entre as partes.
Um contrato de compra e venda deve obedecer ao Artigo 1.245, da Lei 10.406/2002. Por isso, existem algumas regras que devem ser obedecidas, por exemplo:
- o vendedor não é obrigado a entregar o imóvel se não receber o valor combinado;
- pais podem vender imóveis aos filhos, desde que os outros herdeiros concordem com o negócio;
- tutores não podem comprar imóveis dos pupilos ou tutelados;
- se o imóvel for objeto de herança, é necessário um inventário; entre outras regras.
É importante ressaltar que, quando uma pessoa compra um imóvel e conta apenas com o contrato de compra e venda como garantia, ela tem a posse desse bem, mas não é proprietária.
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Sem o registro de imóvel, você não é dono
No Brasil, só se considera proprietária do imóvel a pessoa que registra o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Aquele que compra uma casa, mas só tem o contrato é posseiro — e não proprietário.
Aliás, existem pessoas que praticam golpes nesse sentido, como por exemplo, vender o mesmo imóvel para mais de uma pessoa. Nesses casos, será proprietário aquele que primeiro fizer a escritura do imóvel. Por ser uma etapa tão detalhada, esse tipo de negociação exige o acompanhamento de um profissional imobiliário, que já falamos da importância dele nesse outro artigo da Negociar.
Ademais, contar apenas com o contrato de compra e venda impedirá que o comprador recorra a um financiamento imobiliário para efetuar o negócio. Do ponto de vista do banco, o financiamento deve ser usado para adquirir uma casa ou apartamento.
Contudo, se a pessoa que vai emprestar o dinheiro não terá a propriedade do imóvel, a instituição bancária entende que a transação é de alto risco e, portanto, recusa-se a liberar o capital.
É por isso que os bancos exigem diversas certidões negativas antes de liberar o crédito. Assim, eles têm certeza de que o imóvel não está sendo disputado na justiça, que não foi dado como garantia de empréstimo etc.
Você já deve ter reparado que negócios que são feitos apenas com o contrato de compra e venda, normalmente, são pagos à vista, não é mesmo?
Agora que você entendeu o papel do contrato de compra e venda, vamos falar sobre a escritura de imóveis.
A escritura de imóveis
É por meio do documento de escritura que comprador e vendedor atestam que desejam prosseguir com o negócio firmado pelo contrato de compra e venda. É como se as partes tornassem pública a intenção do negócio, registrando-a em cartório para garantir que ela está de acordo com a lei.
Ela é feita em um cartório de notas e para sua feitura é preciso apresentar o contrato de compra e venda além da documentação das duas partes. Todos os dados do imóvel como matrícula atualizada, carnê de IPTU, certidões de ônus e ações e declarações adicionais como valor de imóvel, quitação de condomínio e certidão de débitos públicos estarão anexos para que a escritura seja realizada.
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O registro de imóvel
Depois da emissão e assinatura da escritura do imóvel, é necessário enviá-la ao cartório de registro. Leve a escritura ao cartório de registro de imóveis em que o imóvel é cadastrado. Grandes cidades costumam ter mais de um cartório, cada um em uma região específica.
Por isso, não se deve comparecer em qualquer cartório de registro e registrar os documentos.
É necessário verificar na matrícula do imóvel qual é o cartório e levar a documentação neste mesmo. O cartório pode antecipar o prazo, observe seu protocolo de entrada, lá diz o tempo para registro de sua escritura. Atente-se para o prazo legal, é de 30 dias úteis.
O registro de imóveis é o documento que transfere, de forma definitiva, a titularidade de um imóvel. Quando concluída essa etapa, o comprador passa a ser responsável pelo pagamento do IPTU e pode reformar o imóvel ou vendê-lo, por exemplo.
Importante: caso o imóvel seja financiado, só é possível fazer o registro quando o bem estiver totalmente quitado. Nesse caso, o banco emite outro documento, chamado termo de quitação. Então, o comprador leva esse termo ao cartório de registro de imóveis e faz o registro. Quem adquiriu um imóvel através de financiamento só corre risco de perdê-lo em caso de inadimplência e os procedimentos aqui descritos servem para uma venda de imóvel à vista.
E do que se trata a matrícula de um imóvel?
A função da matrícula de um imóvel é registrar toda a história oficial daquela propriedade. Por isso, ali existem informações como data de construção, engenheiro responsável pela obra, nome dos seus proprietários, disputas judiciais envolvendo a propriedade etc. Nas grandes cidades existem muitos imóveis irregulares. Quando usamos essa palavra “irregular”, estamos afirmando que, para a Justiça, aquele imóvel não existe, pois ele não tem matrícula em cartório.
Por isso é tão importante conhecer a história da propriedade a fim de não ter nenhuma surpresa desagradável sobre a aquisição de um imóvel.
Negociar Imóveis: Segurança para comprar ou vender o seu imóvel
Agora que você já conhece mais sobre a importância da escritura e do registro do imóvel, podemos resumir a diferença entre escritura, registro e outros documentos de maneira bem simples.
O contrato de compra e venda transforma o comprador em posseiro, dando a posse do bem. Esse contrato não é obrigatório, mas, depois de feito, precisa ser cumprido.
A escritura imobiliária sinaliza o andamento da transição e indica a transferência de um imóvel. Ela oficializa a venda.
O registro imobiliário, por sua vez, transforma o comprador em proprietário de um imóvel.
E para ter certeza da legalidade de todos estes documentos, você precisa conhecer a Negociar Imóveis. Com expertise de mercado e uma equipe altamente qualificada, a Negociar é a decisão certa se você quer alugar, vender ou colocar seu imóvel em uma imobiliária.
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