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Quem tem um imóvel, seja comercial ou residencial, sempre tem dúvida sobre quanto cobrar de aluguel. Isso porque o valor da locação irá refletir diretamente na chance de locação, de adimplência de quem aluga, além de manter o imóvel ocupado e gerando renda para seu proprietário.
Por isso, preparamos esse artigo para tirar todas as suas dúvidas sobre quanto cobrar de aluguel e quais as principais variantes na decisão do preço. Confira conosco e boa leitura!
Os principais indicadores a conhecer antes de decidir quanto cobrar de aluguel
Você já pensou por algum momento que em um valor trivial como o do aluguel está contido toda a macro e microeconomia do país? Aposto que não. Mas é isto que se considera quando se faz o cálculo de aluguel de um imóvel. Vamos demostrar para você.
A regra base e mais utilizada para calcular o aluguel é aplicar um valor entre 0,5% e 1%, ao mês, sobre o valor de mercado do imóvel. Isto significa que se o seu imóvel vale R$ 100 mil o aluguel deve ficar entre R$ 500 e R$ 1.000 por mês. Pesquisas apontam que, em média, casas e apartamentos de 2 ou 3 quartos possuem no preço do aluguel uma média de 0,75%.
Mas existem muitas variáveis que compõem o cálculo de aluguel. O próprio mercado imobiliário autorregula a si mesmo e precifica o valor da locação dos imóveis por oferta e procura.
As características em si do imóvel também são determinantes no cálculo de aluguel. Imóveis semelhantes na mesma região da cidade, em geral, têm valores aproximados. Por isso é sempre importante observar os valores da região em que você irá alugar seu imóvel. Dito isto, vamos às 5 dicas para saber quanto cobrar de aluguel.
Dica 1: Conhecer o índice IGPM para saber quanto cobrar de aluguel
O IGP-M é a principal variável da macroeconomia que influencia no cálculo de aluguel. IGP-M significa Índice Geral de Preços do Mercado e é medido pela Fundação Getúlio Vargas.
Este índice engloba diferentes atividades e também distintas etapas do processo produtivo. Desta forma como é construído este índice demonstra a evolução dos negócios e o nível de atividade econômica do país. Por esta razão o IGP-M é um dos principais dados estatístico oficiais adotados para medir inflação do Brasil e necessário para saber quanto cobrar de aluguel.
No que se refere ao cálculo de aluguel você precisa saber que o IGP-M é principal indexador dos contratos de aluguel de imóveis residenciais e comerciais. O cálculo de reajuste anual do valor de aluguel é realizado pelo acumulado dos últimos 12 meses.
Ou seja:
O reajuste anual dos contratos de aluguel é corrigido pelo IGP-M. O cálculo do aluguel é a soma dos valores de IGP-M acumulados ao longo dos 12 meses anteriores ao mês de aniversário do contrato.
IGP-M é por formado por outros índices. O cálculo para obter o IGP-M é feito a partir da média aritmética ponderada de outros três índices de preços, que são:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M): 60%;
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M): 30%;
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M): 10%.
Dica 2: Realizar uma análise sobre oferta e procura
Oferta e procura é muito mais do que duas palavras. É um dos mais importantes conceitos da Economia. Segundo este critério, um produto com grande oferta, mas com pouca procura terá o preço reduzido, depreciado. E um produto com pouca oferta, mas muita procura eleva o valor dos bens. É desta forma que o mercado imobiliário autorregula o preço dos imóveis tanto para aluguel como para venda.
Em outras palavras, quanto mais imóveis tiver disponível para se alugar no mercado e com pouca procura, o valor do aluguel cai e ao contrário também. Quanto menos imóveis para locação estiverem oferecidos e muita procura para alugar o valor do aluguel irá se elevar.
Viu só como este conceito é importante para decidir qual o valor do aluguel cobrar?
Dica 3: Considerar a localização do imóvel
Em regiões mais desenvolvidas a renda per capita é maior e, portanto, mais pessoas com capacidade de compra e locação. Por ter maior acúmulo de capital as regiões mais desenvolvidas têm mais edificações e por esta razão maior oferta. É importante observar regiões que trem atrativos turísticos como praias que em períodos sazonais de maior visitação tem o valor dos imóveis elevados.
Além disso, localidades com oportunidade de empregos, maior qualidade de vida, segurança e lazer terão preços maiores. E para saber quanto cobrar de aluguel, é preciso considerar todos estes fatores.
Dica 4: Entender a melhor hora para reduzir ou subir o preço
Como descrevemos anteriormente, a economia do país reprime ou fomenta novos contratos de aluguel e de compra de imóvel. Ou seja, para você compor o cálculo do aluguel deverá sempre o atual estágio do cenário econômico. A conjuntura atual, por exemplo, empurrou o preço para baixo do valor do aluguel.
Em um momento em que existem mais imóveis vagos, os preços tendem a cair, e o ideal, para quem não têm pressa em alugar, é aguardar. Por outro lado, é importante considerar que um imóvel parado também gera custo.
Dica 5: avaliar as condições e possíveis reformas antes de decidir quanto cobrar de aluguel
Por último, para saber quanto cobrar de aluguel é preciso considerar a condição do imóvel, suas instalações e recursos. Em outras palavras, pode ser necessário realizar uma reforma exclusivamente para alugar pelo preço pretendido.
Mas atenção: há reformas que não são necessariamente estéticas e precisam estar corretas em qualquer situação de aluguel, como a parte hidráulica, estrutural e elétrica. Isso porque, se causarem problemas posteriores, pode resultar em desentendimento entre inquilinos e proprietários.
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