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O aluguel comercial se diferencia do residencial, primeiramente, por sua finalidade. Ao contrário da locação para moradia, o aluguel comercial atende ao princípio de abrir um novo negócio ou empreendimento.
Se você está procurando um local para abrir um novo negócio ou ainda possui uma sala ou espaço para comércio e pretende alugar, é preciso conhecer alguns cuidados básicos para evitar problemas futuros e desagradáveis.
É exatamente por isso que você precisa proteger seu negócio fazendo um contrato de locação bem organizado e bem elaborado. Com ele, você consegue proteger sua empresa de algumas surpresas desagradáveis como irregularidades no imóvel, restituição do imóvel antes do planejado no seu PE (planejamento estratégico) até mesmo um aumento abusivo do preço do aluguel.
Hoje, vamos te apresentar um artigo completo com detalhes das regras atualizadas de aluguel comercial –, algumas normas especiais e todas as outras informações que você precisa saber para tomar a decisão certa e fechar o contrato ideal com o proprietário.
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Regras para aluguel comercial
O ideal é que seu contrato contemple detalhes e regras bastante específicas sobre pontos como a Renovação Compulsória do Contrato. Esse ponto é um dos principais de basicamente qualquer contrato comercial de aluguel e que resolve o problema da mudança de endereço forçada pelo locador.
A renovação compulsória tem por objetivo permitir que o locatário consiga solicitar judicialmente a renovação do contrato de locação do imóvel comercial, a fim de prosseguir com suas atividades, mesmo que o locador se recuse a renovar o contrato. Essa regra é determinada pela Lei do Inquilinato e logicamente precisa de avaliação de um juiz, ou seja, o locatário passará por uma avaliação rígida antes de ter a liminar para continuar operando no mesmo local.
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Além disso, existem algumas normas que o locatário precisa respeitar para conseguir fazer o pedido de renovação compulsória como, por exemplo:
- Precisa ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples
- Solicitação da ação deve ser feita entre 12 e 6 meses antes do término do contrato de locação. (O inquilino precisa adiantar a proposta de renovação dentro desse prazo)
- Contrato com prazo determinado de vencimento.
- Precisa ter alugado por no mínimo 5 anos o imóvel.
- Deve estar no mesmo ramo de atividade econômica há, no mínimo, 3 anos seguidos e ininterruptos
- Deve apresentar a quitação de taxas e impostos do imóvel, cujo pagamento cabe ao locatário
O ideal é fazer essa solicitação de renovação compulsória com um advogado que entende plenamente de todos os detalhes necessários no documento exigido.
Depois disso, é indicado que você faça o registro oficial em cartório do contrato de locação comercial. Esse ponto é bastante óbvio, mas ainda muito negligenciado por alguns empreendedores.
Fazer esse processo de registro do contrato em um cartório garante alguns direitos fundamentais caso o imóvel seja vendido: o de que o novo proprietário respeitará o contrato de locação até o final de sua vigência, por exemplo, e também o direito de preferência na compra do imóvel caso ele seja alvo de uma proposta de compra ou de qualquer outra forma transferência de propriedade.
Vale lembrar: a renovação compulsória também possui exceções como em situações de desapropriação do imóvel pelo Governo ou quando o proprietário decide iniciar uma atividade comercial diferente da sua e nos próximos 3 meses. Também é necessário sair do imóvel quando obras que não sejam possíveis de serem feitas sem que o locatário se retire do imóvel sejam necessárias.
Quem paga o quê?
Você já ficou com essa dúvida quando estava preste a celebrar um contrato de aluguel comercial? Pois é, isso é muito comum, mas a Lei do Inquilinato ajuda você a não ter dúvidas sobre isso.
No Artigo 22, Inc. VIII, da Lei 8.245/91, por exemplo, está claro que o locador tem a obrigação de “Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.” Isso significa que a obrigação de pagar esses valores – quando não apontada ao contrário em contrato previamente elaborado – é sim do proprietário.
Mas outro ponto no Artigo 23, Inc. I, da mesma Lei, mostra o contrário: a obrigação é do locatário de “Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”. Ou seja, vale o que for combinado em contrato.
Agora que você já sabe mais detalhes de regras e normas para fazer um aluguel comercial mais tranquilo e sem imprevistos no futuro, não se esqueça de analisar com cuidado os pontos principais de um imóvel comercial para fazer um bom negócio.
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