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O término de um contrato de aluguel acontece quando o período acordado em contrato se encerra, ou ainda quando uma das partes descumpre o acordo ou decide rescindi-lo. Há também casos em que o período contratual se encerrou, e surgem dúvidas tanto de locatários quanto locadores sobre o que será feito depois.
Em geral, todos os trâmites e normas relacionados ao assunto estão especificados e são informados durante a assinatura do contrato. Além disso, imobiliárias colocam no documento uma cláusula específica sobre o assunto.
Para não gerar dúvidas ao alugar um imóvel, preparamos este artigo para esclarecer as principais informações sobre o assunto. Acompanhe conosco e boa leitura!
Procedimento para encerrar uma locação
Cumprido o prazo contratual, em casos em que o locatário decide entregar o imóvel, seja por qual motivo for, os seguintes procedimentos são feitos:
Vistoria do imóvel
A vistoria pela imobiliária é realizada no início e no final da locação. Esse procedimento visa avaliar, garantir a segurança e condições do imóvel. Dessa forma, é possível que se assegure que a entrega e devolução da casa, sala comercial ou apartamento foram realizadas nas mesmas condições, sem avarias à propriedade.
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Reforma
Em casos em se se fazem necessárias reformas no imóvel, como por exemplo, pintura, o inquilino só poderá realizar a devolução após o término delas. Além disso, o pagamento desses serviços deve ser cobrado de acordo com as cláusulas do contrato assinado.
Prazo máximo para desocupação do imóvel
Após notificar o proprietário, quitar possíveis débitos em aberto e concluir a vistoria final, o inquilino pode deixar o imóvel em até 30 dias após informar a imobiliária ou o proprietário. Contudo, caso ultrapasse este prazo, ele continua pagando o aluguel proporcional até a devolução das chaves, que pode ser feita imediatamente após a aprovação da vistoria final.
Importante citar que se houver débitos pendentes, eles devem ser pagos ou negociados neste momento.
Além disso, caso ele saia antes do vencimento do contrato pelo motivo de mudança de emprego e não precisar efetuar o pagamento da multa, o aviso precisa ser feito ao proprietário com 30 dias de antecedência e por escrito. Por sua vez, se o proprietário solicitar o imóvel para a venda, o prazo do inquilino deixar a propriedade é estendido por até 90 dias.
Término do contrato de locação: rescisão contratual
Ao realizar o contrato de locação, será definido o prazo de aluguel, conforme a natureza do imóvel. Na Negociar, por exemplo, não existe prazo máximo para a locação, mas respeitando a Lei do Inquilinato (Artigos 46 e 47 da Lei 8.245), os contratos residenciais possuem prazo de 30 meses, contudo o inquilino pode encerrar o contrato sem multa após 12 meses. Já o contrato comercial tem prazo mínimo de 12 meses e depende da negociação proposta durante a assinatura.
Importante lembrar que, nos contratos residenciais, após 30 meses, o proprietário pode pedir o imóvel sem justificativa. Porém, antes deste prazo, o encerramento do contrato precisa de justificativa como, por exemplo, inadimplência do inquilino, uso próprio ou de filhos. Para isso, serão respeitadas as informações do contrato.
Após o término do contrato de locação, se não houver manifestação de nenhuma das partes, o contra entra em um prazo indeterminado. Ou seja, mantém as cláusulas contratuais, exceto a multa, e no caso de rescisão basta apenas o aviso prévio de 30 dias.
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Cálculo da multa por encerramento de contrato e ajustes anuais
No caso de rescisão contratual e da necessidade do pagamento da multa, o locador precisa realizar seu cálculo. O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC) e o Artigo 4 da Lei do Inquilinato definem a multa a ser cobrada de maneira pró-rata. Em outras palavras, ela irá incidir apenas sobre os meses que restam para o vencimento do contrato. E este valor não pode ultrapassar 3x o valor total do aluguel.
Na Negociar, é cobrado 20% do valor restante dos aluguéis até o final do contrato.
Por exemplo, se o aluguel é R$1000,00 e faltam 10 meses para o contrato, a multa seria de R$2000,00.
Confira aqui um passo a passo do que fazer para alugar um imóvel.
Como funciona o reajuste anual de uma locação
Por último, é preciso verificar no contrato sobre o índice aplicado no reajuste anual. Isso porque o IGPM, que é o índice utilizado pelo mercado imobiliário, teve grande oscilação durante o período de pandemia. Algumas imobiliárias optaram por trocá-lo pelo IPCA, porém, não existe uma regra específica para o caso, visto que que o IGPM tem se mostrado ao longo das décadas como uma forma mais assertiva de acompanhar a inflação.
Na Negociar, tem-se usado a razoabilidade e bom senso para manter os contratos benéficos tanto para o locador quanto para o locatário. Por exemplo, em 2018 o IGPM fechou em 7% e em 2019, em 8% e estes foram os índices usados pela imobiliária. Já em 2020, mesmo com uma alta considerável, os índices de reajuste ficaram entre 8 e 12%.
Por lidar com inteligência no mercado imobiliário, a Negociar Imóveis propõe sempre uma reflexão junto ao locador e locatário sobre o atual cenário, utilizando inclusive o índice FipeZap para mostrar como o mercado está reagindo aos preços de locações.
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