A reforma tributária que está sendo implementada no Brasil, formalizada principalmente pela Lei Complementar nº 214/2025, traz mudanças importantes no sistema de tributos que incidem sobre aluguéis e locações, com efeitos diretos e indiretos para quem é inquilino. A seguir, explico de forma simples e clara os principais pontos que você precisa saber.
O que muda na tributação dos aluguéis com a nova reforma tributária?
A partir de 2026, a tributação sobre aluguéis vai deixar de ser feita apenas pelo Imposto de Renda na fonte do proprietário e passará a incluir dois novos tributos (IBS e CBS) para determinados locadores. Isso pode aumentar a carga tributária geral e impactar o preço dos aluguéis ao longo do tempo.
Atualmente, a renda de aluguel recebida por pessoas físicas é tributada apenas pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) por meio do carnê-leão. Com a reforma, os tributos sobre consumo (como PIS/Cofins, ICMS e ISS) serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Isso significa que, em vez de só pagar IRPF, alguns locadores passarão a ter obrigações adicionais de tributação sobre as receitas de aluguel — o que pode levar a um aumento dos custos totais da locação.
Quando o aumento de tributos do proprietário pode afetar o inquilino?
Se o proprietário tiver uma renda alta com aluguéis ou vários imóveis, ele poderá pagar mais impostos e tenderá a repassar parte desse custo ao inquilino, resultando em aluguéis mais caros no longo prazo.
Especialistas apontam que, mesmo com redutores e deduções previstos em lei (como redução de base de cálculo e abatimentos), a carga tributária geral tende a subir para muitos locadores, principalmente empresas e investidores profissionais do setor imobiliário. Essa pressão de custo pode levar os proprietários a revisar os valores contratuais e repassar parte da carga ao inquilino para manter a rentabilidade do investimento.
A reforma tributária realmente vai afetar o valor do aluguel que eu pago?
Em muitos casos, sim. Embora não seja uma regra automática e dependa de negociação e do mercado local, há probabilidade de aumento dos aluguéis por causa do maior custo tributário dos proprietários.
Mesmo que autoridades econômicas queiram minimizar rumores de impactos exagerados, analistas e tributaristas afirmam que o novo sistema tributário cria pressão para o repasse de custos. Isso não significa que todo contrato de aluguel ficará mais caro imediatamente, mas há uma tendência de ajuste gradual ao longo dos próximos anos à medida que os custos tributários mudam.
O que muda para contratos de aluguel de curta temporada (ex.: Airbnb)?
Para aluguéis de curta duração (até 90 dias), a reforma pode enquadrar a atividade mais próxima de serviços de hospedagem, com tributação potencialmente maior do que o aluguel residencial tradicional.
Isso quer dizer que, quando um imóvel é alugado por temporada, ele pode ser tratado pela lei como similar a um serviço de hotelaria, com redução menor na base de cálculo e, portanto, tributos mais elevados. Dependendo do caso, isso pode impactar diretamente o preço que o hóspede ou o locatário intermediário paga.
Qual o impacto da reforma tributária para o inquilino informal?
A reforma deve reduzir a informalidade no pagamento de aluguel “por fora”, porque as regras fiscais e a fiscalização serão mais rigorosas, beneficiando a transparência e gerando menos espaço para acordos informais.
Com o novo Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) — também chamado de “CPF dos imóveis” — a Receita Federal terá ferramentas para cruzar dados de proprietários, inquilinos e declarações de aluguel, dificultando a omissão de aluguel no Imposto de Renda. Isso significa que declarações “por fora” serão mais facilmente detectadas, com aplicação de multas e juros.
Quais obrigações mudam para os proprietários?
Alguns proprietários terão novas obrigações tributárias — como pagar IBS e CBS, emitir documentos fiscais e integrar dados no CIB — o que poderá refletir em ajustes contratuais e negociações de aluguel.
Essas obrigações são especialmente relevantes para investidores com muitos imóveis ou renda com aluguel acima de determinados limites. A legislação define critérios como renda anual e número de imóveis que determinam quando o proprietário será obrigado a recolher os novos tributos.
Confira nosso conteúdo completo sobre como a reforma tributária afeta proprietários de imóveis.
Qual o impacto da reforma tributária para inquilino de baixa renda?
O impacto da reforma tributária para o inquilino de baixa renda dependerá da reação do mercado, isto é, se os proprietários repassarem custos ou absorverem parte da carga tributária. Mas mudanças na tributação não alteram diretamente benefícios sociais que já existem fora do sistema tributário.
Importante notar que os redutores previstos na lei, como o abatimento mensal para locações residenciais, podem aliviar um pouco a pressão tributária sobre proprietários e, indiretamente, reduzir o repasse total aos inquilinos.
Como se preparar para os impactos da reforma tributária para o inquilino
Para se preparar para os impactos da reforma tributária, o inquilino deve se informar sobre as mudanças, acompanhar negociações de contrato e buscar orientação profissional para garantir que seus direitos e condições contratuais sejam preservados no novo cenário tributário.
Estar atento às cláusulas de reajuste, discutir possíveis impactos com o locador e considerar alternativas (como contratos de longo prazo com cláusulas de equilíbrio econômico-financeiro) pode ajudar a mitigar riscos de aumentos abruptos.
Esteja atento às mudanças causadas pela reforma tributária para o inquilino
A reforma tributária que começa a vigorar a partir de 2026 traz mudanças concretas na forma como os aluguéis são tributados no Brasil, com potenciais impactos nos custos e na dinâmica do mercado de locação. Para quem é inquilino, o principal efeito possível é o repasse de custos adicionais pelos proprietários, que pode resultar em aluguéis mais altos ao longo dos próximos anos.
Esse novo cenário tributário também promete maior formalidade e transparência, reduzindo práticas informais, além de exigir maior atenção de locatários na negociação e acompanhamento das condições contratuais.
Compare os impactos da reforma tributária para quem aluga imóveis!