A reforma tributária recentemente aprovada no Brasil traz uma série de mudanças no sistema de impostos e essas mudanças afetam também quem possui imóveis, seja para morar, alugar ou vender. Neste conteúdo, explicaremos de forma clara os principais impactos da reforma tributária para proprietários de imóveis.
O que muda com a reforma tributária no setor imobiliário?
A reforma cria um novo modelo tributário: um sistema com imposto sobre valor agregado (IVA dual), que substitui vários tributos atuais, com vistas a simplificar a estrutura tributária do país.
Para imóveis, isso significa que as transações (venda, locação, construção, etc.) passam a obedecer regras específicas de tributação definidas na nova lei complementar.
O que muda para quem aluga imóveis: proprietários que alugam para terceiros
Para a maioria dos proprietários de imóveis alugados (com até três imóveis e renda anual de aluguel abaixo de R$ 240 mil), não haverá tributação com o novo sistema.
Se você aluga um ou até três imóveis e a renda anual com aluguéis é inferior a esse limite, a locação não será tributada.
Além disso, houve previsão de abatimento para locações residenciais de baixo valor: por exemplo, locações com aluguel mensal de até R$ 600, em regra, não sofreriam tributação.
Por que isso importa: significa que pequenos proprietários, que alugam de forma individual, sem operar como empresa, tendem a não ser impactados negativamente, e podem continuar recebendo rendimentos de aluguel sem aumento de carga tributária.
Limitações: a tributação passará a valer para quem alugar mais de três imóveis ou tiver renda anual alta com aluguéis.
O que muda para quem pretende vender um imóvel como pessoa física
A venda ocasional de imóveis por pessoa física continua sem tributação pelo novo IVA. Ou seja, neste ponto, não muda nada para quem vende um imóvel de vez em quando.
Sendo assim, se você possui um imóvel e decide vendê-lo, a nova reforma não vai impor um novo tributo direto à venda (além dos tributos já conhecidos, quando aplicáveis).
E os imóveis novos, de incorporadoras ou construção?
Para imóveis novos construídos por empresas, a tributação será sobre a diferença entre o valor final de venda e o valor do terreno, com base tributável reduzida e alíquota menor. Isso deve abaratar imóveis populares e tornar o mercado mais eficiente.
Com o novo modelo, o custo de um imóvel popular novo (por exemplo, R$ 200 mil) tende a cair cerca de 5,5%. Para imóveis de alto padrão, pode haver pequeno aumento de preço, embora a expectativa, com ganhos de eficiência, torne provável uma leve queda também nesses casos.
O que isso significa para quem está pensando em comprar um imóvel: imóveis novos populares devem se tornar mais acessíveis ou ter valores mais competitivos, o que pode representar uma boa oportunidade para quem busca adquirir uma casa ou apartamento. Para quem já comprou, o impacto direto é menor, mas o mercado como um todo pode mudar.
Mudanças no cadastro de imóveis e no cálculo de IPTU
A reforma prevê a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um registro nacional único para imóveis, e a integração de dados por meio de sistema federal, com o objetivo de modernizar e tornar mais transparente a identificação de propriedades.
Com esse cadastro, municípios poderão revisar o valor venal dos imóveis com base em critérios mais atualizados, o que pode resultar em reajustes no IPTU, especialmente em áreas urbanas onde os imóveis podem estar defasados em relação ao valor de mercado.
O que muda para você como proprietário: mesmo que a alíquota do IPTU não mude diretamente, a base de cálculo pode ser revisada. Isso pode elevar o imposto dependendo da valorização do seu imóvel. Portanto, trata-se de algo importante a considerar no planejamento financeiro.
Preciso me preocupar com o ITBI ou com impostos sobre transmissão de imóveis?
A reforma não altera a alíquota do ITBI, imposto municipal que incide na compra e venda de imóveis. Dessa forma, essa tributação permanece como antes.
Se você for comprar ou vender um imóvel, o ITBI continua vigente conforme regras locais. A reforma não afeta esse tributo.
Quais cuidados os proprietários devem ter no curto prazo
- Verificar quantos imóveis estão alugados e a renda anual de aluguel, para saber se caem nos critérios de tributação pela nova lei (mais de três imóveis ou renda alta).
- Acompanhar a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) no seu município e estar atento à possibilidade de revisão do valor venal para cálculo do IPTU.
- Para quem pensa em comprar imóvel novo, considerar que o preço pode ser levemente mais baixo no caso de imóveis populares, que pode ser uma boa oportunidade.
- Para quem pretende vender um imóvel, manter atenção às regras vigentes de ITBI e eventual imposto sobre ganho de capital, já existentes. A reforma não deve trazer novos tributos sobre vendas ocasionais por pessoa física.
- Ficar atento às regras de transição: a tributação sobre aluguéis via o novo sistema (IBS/CBS) começa a valer já em 2026 para quem se enquadrar nos critérios.
A reforma tributária para proprietários de imóveis pode ser benéfica, mas exige atenção
A nova reforma tributária traz mudanças de estrutura que, no geral, visam simplificar impostos e tornar o sistema mais racional. Para muitos proprietários de imóveis, especialmente pequenos locadores ou quem pretende comprar imóvel novo popular, há sinais de benefício: menos tributos sobre aluguel, potenciais preços mais baixos de imóveis populares, maior transparência e modernização dos cadastros.
Por outro lado, há também riscos, especialmente no que diz respeito à valorização imobiliária e reajuste da base de cálculo do IPTU. Portanto, é importante ficar informado, acompanhar a implantação das novas regras (principalmente a partir de 2026) e, se possível, planejar com antecedência.
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