O proprietário pode realizar reformas no imóvel durante a locação, mas isso só é permitido quando a obra for realmente necessária. Qualquer intervenção deve respeitar a lei, preservar o conforto do inquilino e ser combinada previamente, evitando prejuízos ou riscos durante o contrato. Reformas em imóveis alugados são um tema que costuma gerar dúvidas, e até conflitos, entre proprietários e inquilinos. Afinal, até onde vai o direito do dono do imóvel? O que o inquilino pode recusar? Como lidar com situações de urgência? Neste conteúdo, você entenderá quando o proprietário pode reformar o imóvel com o inquilino dentro, como funciona na prática e quais cuidados devem ser tomados para evitar problemas.
Quando o proprietário pode reformar o imóvel durante a locação?
O proprietário só pode reformar o imóvel durante a locação quando a obra for necessária, como problemas estruturais, infiltrações graves ou riscos à segurança. Reformas estéticas ou que não sejam urgentes dependem da concordância do inquilino.
A lei protege o inquilino contra intervenções que prejudiquem o uso normal do imóvel. Por isso, existe uma diferença importante entre obras necessárias, úteis e voluptuárias:
- Obras necessárias: as que evitam deterioração ou corrigem danos sérios (ex.: infiltração, telhado comprometido, instalação elétrica com risco) → Podem ser feitas, mesmo com inquilino dentro, mas com aviso prévio.
- Obras úteis: melhorias que facilitam o uso do imóvel, mas não são urgentes → Precisam de autorização do inquilino.
- Obras voluptuárias: apenas estéticas ou de luxo (ex.: decorar, ampliar ambientes) → O inquilino pode recusar.
Essa distinção é essencial para entender o que é permitido ou não.
O inquilino pode recusar a reforma?
O inquilino pode recusar reformas que não sejam urgentes ou necessárias. Apenas obras que garantem a segurança e a habitabilidade do imóvel podem ser realizadas sem autorização.
Quando o proprietário deseja fazer melhorias que não interferem na segurança, o inquilino tem o direito de dizer “não”. Isso inclui reformas estéticas, mudanças no layout ou obras que não sejam essenciais.
Essa proteção existe justamente para garantir que o inquilino possa usufruir do imóvel de forma tranquila durante o contrato, sem ter sua rotina prejudicada por obras que poderiam esperar o fim da locação.
Veja quais são os deveres do inquilino na manutenção do imóvel.
O inquilino precisa sair do imóvel durante a obra?
O inquilino só precisa sair do imóvel quando a obra for indispensável e impossibilitar o uso adequado da casa ou trazer riscos à sua segurança. Mesmo assim, isso deve ser previamente combinado entre as partes.
Engana-se quem pensa que qualquer obra exige a saída do morador. Na maioria dos casos, ajustes menores podem ser feitos sem necessidade de desocupação. Porém, existem situações em que a obra torna impossível continuar vivendo no local, como:
- Remoção de pisos em todos os ambientes,
- Troca completa da rede elétrica,
- Obras estruturais pesadas,
- Reformas que geram poeira tóxica ou risco.
Nesse caso, a saída temporária pode ser negociada. O importante é que isso não seja feito de forma repentina ou sem diálogo.
Quais são os prazos para reparos no imóvel?
O proprietário deve avisar que precisa reformar o imóvel com o inquilino dentro?
Sim. O proprietário precisa avisar o inquilino com antecedência sempre que pretende realizar obras que afetem o uso do imóvel. Comunicação clara e prévia evita conflitos e garante que a obra seja feita de forma organizada.
A antecedência adequada permite:
- Planejar horários,
- Ajustar rotina,
- Reorganizar móveis,
- Prever impactos no dia a dia,
- Garantir segurança.
Além disso, caso a obra seja realmente necessária, o proprietário deve explicar os motivos e apresentar as etapas previstas. Transparência é fundamental nesse processo.
Quem paga pela reforma durante a locação?
O proprietário paga todas as obras necessárias para manter o imóvel em boas condições. O inquilino só paga por danos causados por mau uso ou por melhorias que ele mesmo solicitar.
Em outras palavras:
- Reformas necessárias → pagas pelo proprietário.
- Reparos por danos causados pelo inquilino → pagos pelo inquilino.
- Obras de melhoria solicitadas pelo inquilino → responsabilidade do inquilino (com autorização prévia).
É importante destacar que o proprietário não pode repassar custos de manutenção obrigatória ao inquilino, como consertos estruturais. Essa divisão deixa claro o papel de cada parte no contrato.
Entenda se é permitido cobrar aluguel durante reparos no imóvel.
O que acontece se a obra atrapalhar a vida do inquilino?
Quando a obra necessária prejudica o uso do imóvel, o inquilino pode negociar abatimento do aluguel ou até a saída temporária, sem que isso gere custos extras para ele.
A lei prevê que o inquilino não pode ser prejudicado por obras que não são culpa dele. Por isso, ele pode pedir:
- Redução proporcional do aluguel,
- Dispensa temporária do pagamento,
- Rescisão do contrato, se a obra tornar o imóvel impróprio,
- Indenização, se houver prejuízo comprovado.
O ideal é sempre tentar um acordo amigável, mas, se necessário, o inquilino pode buscar orientação jurídica.
Como evitar conflitos durante as reformas?
O melhor caminho para evitar conflitos ao reformar imóvel com inquilino dentro é manter comunicação clara, definir prazos reais e respeitar os direitos e deveres de cada parte, sempre seguindo o contrato e a legislação.
Algumas práticas ajudam bastante:
- Explique detalhadamente o tipo de obra.
- Combine horários que causem menos incômodo.
- Evite imprevistos com um planejamento adequado.
- Registre tudo por escrito (mensagens ou e-mail).
- Respeite o espaço e a privacidade do inquilino.
Obras sempre geram algum incômodo, mas quando há diálogo e organização, a situação se torna muito mais simples para todos.
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