A resposta curta e direta é sim. Em muitos casos ainda vale a pena tanto alugar quanto vender imóveis após a reforma tributária, mas a melhor escolha depende dos seus objetivos financeiros, perfil de investidor e do planejamento tributário que você fizer. A reforma trouxe mudanças importantes na forma como imóveis são tributados no Brasil, e entender esses efeitos ajuda a tomar decisões mais inteligentes e lucrativas no longo prazo.
O que mudou com a reforma tributária para imóveis?
A reforma tributária implementou um novo sistema de cobrança de impostos (IBS e CBS, ou IVA dual) que substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS em várias operações, inclusive aluguel e venda de imóveis sob certas condições, trazendo mais transparência e potencial redução da carga tributária em muitos casos.
A reforma tributária no Brasil alterou profundamente o sistema de impostos sobre bens e serviços, substituindo tributos antigos por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Esses tributos passam a incidir sobre transações relacionadas a imóveis, como vendas e aluguéis, com períodos de adaptação previstos até 2033.
Para quem vende imóveis como pessoa física, a boa notícia é que não há incidência dos novos tributos sobre a venda e aluguel, desde que não seja uma atividade profissional habitual, o que mantém um cenário atrativo para pequenos investidores e proprietários individuais.
Vale a pena vender imóveis depois da reforma tributária?
Sim, especialmente se você não for um investidor profissional que vende muitos imóveis com frequência, a venda continua atrativa após a reforma, já que a negociação entre pessoas físicas segue isenta de IBS/CBS e pode oferecer ganho de capital competitivo com planejamento inteligente.
Por que vender pode ser vantajoso
- Isenção de IBS/CBS para pessoas físicas: se você vende um imóvel como pessoa física e não atua profissionalmente no mercado imobiliário, essas operações não serão tributadas pelos novos impostos. A tributação continua sendo a tradicional (como o Imposto de Renda sobre ganho de capital), sem inclusão automática de IBS e CBS.
- Maior clareza tributária: com a reforma, o imposto tende a ser mais claro e transparente, permitindo que você compreenda exatamente quanto está pagando. Isso pode facilitar o planejamento financeiro ao vender seu imóvel.
- Incentivo aos imóveis populares: o governo prevê reduções maiores de imposto para imóveis populares (com um redutor social de até R$ 100 mil), o que pode tornar a venda desse tipo de imóvel mais competitiva no mercado.
Quando vender pode ter mais sentido
- Imóvel já valorizado: Se o imóvel já valorizou significativamente e não faz sentido mantê-lo para renda de aluguel, vender pode liberar capital para investir em outras oportunidades.
- Necessidade de liquidez: Se você precisa de dinheiro para outros projetos ou investimentos, vender pode ser a opção mais prática.
- Planejamento de aposentadoria: Se você quer reduzir a complexidade do seu patrimônio e transformar o valor investido em imóveis em renda ou aplicações financeiras.
Confira nosso conteúdo sobre os impactos da reforma tributária para os proprietários de imóvel.
Vale a pena alugar imóveis após a reforma tributária?
Sim, para muitos proprietários, manter imóveis para aluguel ainda pode ser vantajoso, especialmente se o perfil de renda for de longo prazo e você fizer um bom planejamento tributário, apesar de alguns ajustes na cobrança de tributos que começam a valer gradualmente a partir de 2026.
Pontos positivos de manter aluguel
- Renda contínua e previsível: a renda de aluguel pode gerar fluxo de caixa constante e é uma forma sólida de investimento de longo prazo — ideal para quem pensa em aposentadoria ou renda passiva.
- Redução de tributos em alguns cenários: a reforma prevê reduções (redutores sociais e abates na base de cálculo), que podem fazer com que a carga tributária sobre aluguéis seja menor do que se imaginava inicialmente, especialmente para imóveis residenciais.
- Transição suave: a cobrança de IBS/CBS sobre aluguéis começa em 2026, com períodos de transição, permitindo adaptação e planejamento antes da vigência plena das regras.
Pontos de atenção
- Limites para tributação: se você possui mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil, o novo sistema passa a tributar essa renda com IBS/CBS. Isso pode aumentar os custos ou reduzir a rentabilidade líquida do aluguel.
- Possível repasse ao inquilino: a carga tributária pode ser refletida nos preços de aluguel, o que pode afetar a demanda dependendo da região e do mercado.
Veja quais são os principais impactos da reforma tributária para quem aluga imóveis.
Comparando alugar vs. vender: como escolher?
A melhor escolha depende das suas metas financeiras, do plano de longo prazo e de como você gerencia a tributação. Alugar é melhor se você busca renda contínua e patrimônio no longo prazo, enquanto vender pode ser melhor para realizar ganhos e liberar capital para novos investimentos.
Quando alugar pode ser melhor
- Você quer renda mensal constante.
- O imóvel está em uma localização com alta demanda por aluguel.
- Você planeja manter o imóvel por vários anos, aproveitando valorização e renda.
Quando vender pode ser melhor
- Você precisa de liquidez imediata.
- O imóvel já valorizou significativamente.
- Você quer realocar capital em outros investimentos.
Planejamento tributário: o diferencial nas suas decisões
Independentemente da decisão de alugar ou vender, um bom planejamento tributário faz toda a diferença — ele pode reduzir custos, evitar surpresas com impostos e maximizar seus lucros no longo prazo.
Buscar orientação de um contador ou especialista em tributos imobiliários ajuda a entender como:
- Otimizar as deduções legais,
- Estruturar seu portfólio de imóveis,
- Decidir entre manter ou liquidar propriedades com base na sua situação real após a reforma.
Alugar ou vender depois da reforma?
Ainda vale a pena tanto vender quanto alugar imóveis após a reforma tributária, desde que a decisão esteja alinhada ao seu objetivo financeiro e que você planeje estrategicamente considerando o novo sistema tributário.
A reforma traz transparência e potencial redução de tributos, sem eliminar vantagens tradicionais de cada estratégia. Quem busca renda passiva e fortalecer patrimônio tende a se beneficiar mais ao alugar; quem precisa de capital imediato ou quer diversificar investimentos pode achar mais vantajoso vender. Seja qual for a sua escolha, o importante é planejar, conhecer as regras novas e adaptar sua estratégia ao novo cenário.
Na Negociar Imóveis, nós entendemos que a reforma tributária gera muitas dúvidas tanto para quem deseja alugar quanto para quem pretende vender um imóvel. Por isso, nosso trabalho vai além de anunciar imóveis: analisamos cada situação de forma individual, explicando com clareza os impactos das novas regras, orientando sobre o melhor momento de vender ou alugar e ajudando a estruturar a negociação de forma segura e estratégica.
Atuamos com transparência, conhecimento de mercado e foco em resultado, para que nossos clientes tomem decisões conscientes, reduzam riscos e aproveitem as oportunidades mesmo diante das mudanças trazidas pela reforma tributária.