A reforma tributária que está sendo implementada no Brasil muda a forma como os tributos incidem sobre várias operações econômicas, incluindo a venda de imóveis por pessoas físicas. Embora a maioria dos brasileiros que vendem um imóvel esporadicamente não tenha mudanças significativas, há situações específicas em que a venda de imóveis pode gerar tributação extra com os novos tributos IBS e CBS. Neste post, vamos explicar de forma clara e simples todos os impactos da reforma tributária na venda de imóveis como pessoa física.
O que muda na venda de imóveis para pessoa física?
Para a maioria das pessoas físicas que vendem imóveis de forma isolada e sem frequência, não há alteração significativa na tributação. Continua valendo o imposto sobre ganho de capital do IRPF e o ITBI municipal na compra. A cobrança dos novos tributos IBS/CBS só ocorre em situações específicas, como venda habitual de múltiplos imóveis ou atividades econômicas frequentes.
A reforma tributária cria dois novos tributos (o IBS e a CBS) que substituem PIS e Cofins e impactam operações imobiliárias como parte do novo sistema de IVA (Imposto sobre Valor Agregado). No entanto, isso não afeta automaticamente todos os brasileiros que vendem imóveis, principalmente para vendas isoladas para moradia própria ou sem atividade habitual.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS/CBS na venda de imóveis?
A pessoa física só passa a ser contribuinte dos novos tributos quando realiza várias vendas ou as receitas são altas, como por exemplo, ao vender mais de três imóveis distintos em um ano ou obter renda significativa com essas vendas.
As regras mais comuns que podem enquadrar um indivíduo como contribuinte de IBS/CBS são:
- Vender mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos no mesmo ano-calendário.
- Ter renda anual elevada com alienações de imóveis ou ceder direitos sobre vários imóveis no ano.
Esses critérios foram criados para evitar que vendas esporádicas de imóveis sejam tributadas, reservando a incidência do IBS/CBS para situações mais parecidas com atividade econômica regular.
O imposto de renda sobre ganho de capital continua existindo?
Sim. Para a maioria das pessoas físicas, o imposto de renda sobre ganho de capital continua valendo como hoje, com alíquotas progressivas entre 15% e 22,5% sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição.
A reforma tributária não substitui o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) nas operações de ganho de capital em vendas de imóveis. Quem vende uma casa ou apartamento com lucro ainda precisa calcular e pagar esse imposto, conforme as regras já existentes hoje.
Além disso, as isenções tradicionais, como a reinversão do valor da venda em outro imóvel residencial dentro de determinado prazo, continuam valendo.
E o ITBI municipal, ele muda com a reforma tributária?
Não diretamente. O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é de competência dos municípios e cobrado na transferência de propriedade, continua sendo cobrado normalmente e não é substituído pelos novos tributos federais.
Isso significa que, ao vender um imóvel, o comprador ainda é responsável por pagar o ITBI ao município, e essa regra permanece fora da nova incidência do IBS/CBS quando se trata de pessoa física em operações simples.
Minha intenção é vender imóveis com frequência, terei que pagar IBS/CBS?
Sim, possivelmente. Se você pretende tornar a venda de imóveis uma atividade regular e frequente, poderá ser considerado contribuinte do IBS/CBS, mesmo sendo pessoa física. Isso se aproxima de uma atividade econômica e pode exigir apuração regular dos novos tributos.
Nesse caso, pode ser necessário:
- Ter contabilidade regular para apurar o IBS/CBS.
- Fazer planejamento tributário para aproveitar créditos de imposto em compras e vendas.
- Avaliar se não é mais vantajoso constituir uma pessoa jurídica para essas operações, considerando custos e obrigações legais.
A reforma tributária muda a forma de cálculo do imposto na venda de imóveis?
Depende do enquadramento. Para quem não se torna contribuinte do IBS/CBS, o cálculo continua com base no ganho de capital do IRPF. Para quem se torna contribuinte, o IBS/CBS pode incidir sobre a margem de lucro com crédito tributário, alterando o cálculo da tributação efetiva.
No novo sistema, para contribuintes do IBS/CBS, a tributação considera a diferença entre o valor de venda e o valor de compra ajustado, com créditos acumulados de tributos pagos em operações anteriores, algo que não é possível atualmente no sistema tradicional.
Qual é o principal impacto prático para quem vende imóveis como pessoa física?
Para a maioria das pessoas, não há grande impacto imediato. A maior diferença ocorre para quem vende muitos imóveis ou faz negócios com frequência, pois esses contribuintes podem ter que pagar IBS/CBS, além dos tributos já existentes.
Em termos práticos:
- Vendas esporádicas continuam com ganho de capital e IRPF como principal tributo.
- Pessoas com volume alto de operações devem se preparar para obrigações de IBS/CBS, o que pode exigir organização contábil e planejamento.
- A conjuntura também reforça a necessidade de planejamento tributário e acompanhamento profissional para evitar surpresas e reduzir custos legais.
Devo me preocupar com a reforma tributária ao vender meu imóvel?
Sim, mas na maioria dos casos, a preocupação é baixa. Se você é uma pessoa física que vende imóveis de forma pontual, a tributação continua majoritariamente como hoje, com IR sobre ganho de capital e ITBI.
No entanto, se você considera vender imóveis regularmente ou já possui um volume significativo de vendas, é importante entender os critérios que podem enquadrá-lo como contribuinte do IBS/CBS e realizar planejamento tributário adequado com um contador ou advogado especializado.
A reforma tributária não elimina tributos existentes, mas pode adicionar novos encargos para operações frequentes ou em grande escala, tornando essencial o acompanhamento das regras à medida que elas entram em vigor, principalmente a partir de 2027.
Conte com a Negociar para diminuir os impactos da reforma tributária na venda de imóveis como pessoa física
A reforma tributária não muda de forma drástica a venda de imóveis para a maioria das pessoas físicas, mas traz novas regras, limites e critérios que exigem atenção, especialmente para quem vende com mais frequência ou tem imóveis como investimento.
Nesse cenário, contar com uma imobiliária preparada faz toda a diferença. A Negociar Imóveis acompanha de perto as mudanças da reforma tributária e está pronta para te ajudar a vender com segurança, clareza e planejamento, sempre respeitando a legislação vigente.
Se você pretende vender um imóvel agora ou nos próximos anos, adaptar-se à reforma tributária desde já é o melhor caminho, e fazer isso com o apoio da Negociar Imóveis torna todo o processo mais simples, transparente e eficiente.