A recente reforma tributária aprovada no Brasil está trazendo mudanças importantes para quem é dono de imóvel alugado e, dependendo do perfil do locador, o impacto pode ser expressivo. A seguir, explicamos de forma clara e objetiva o que muda, quais os impactos da reforma tributária para quem aluga imóveis, e o que você pode fazer para se preparar.
O que muda com a reforma tributária para quem aluga imóveis?
Resposta direta: a locação de imóveis passa a poder ser tributada por novos impostos além do Imposto de Renda, dependendo da quantidade de imóveis ou do volume de receita de aluguéis.
Atualmente, uma pessoa física que aluga um imóvel paga apenas o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre os rendimentos de aluguel. Com a reforma regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, entra em cena o modelo de “IVA dual”, com dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Estes tributos passam a incidir também sobre locações e venda de imóveis.
Ou seja: a locação deixa de ser tributada apenas como renda e pode passar a ser tributada como atividade de prestação de serviço ou consumo. Isso altera o cenário para quem mora de renda de aluguéis.
Quem vai ser diretamente afetado pela nova tributação?
A reforma tributária afeta quem tem mais de três imóveis alugados ou recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis ou em um mês superar R$ 24 mil, pois estará sujeito ao IBS e à CBS.
Para pessoas físicas, os critérios principais são dois:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Ter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com aluguéis;
- Ter renda superior a R$ 24 mil em um único mês.
Se você aluga apenas 1, 2 ou 3 imóveis e não passa esse limite de receita, a tributação permanece a de hoje (IRPF).
Qual será a carga tributária com a reforma?
Para quem entra nas novas regras, a tributação pode subir — estimativas falam em até cerca de 8% a 10% sobre o valor bruto de aluguel, além do IR.
Detalhes importantes
- A base de cálculo para IBS/CBS sobre locações residenciais terá redução de 70%.
- Para aluguéis comerciais ou locações por temporada, o redutor é menor: nesses casos a base pode ser reduzida em apenas 50% ou, no caso de curta temporada, a tributação pode ser ainda mais alta.
- Haverá um abatimento fixo de R$ 600 por imóvel residencial, no cálculo do imposto.
Mesmo com esses redutores, estudos apontam que, para quem ultrapassa os critérios, a soma de IRPF + IBS/CBS pode gerar carga tributária bem maior do que a atual.
O que pode mudar na prática para aluguéis residenciais, comerciais ou por temporada?
O impacto da reforma tributária para quem aluga imóveis muda conforme o tipo de aluguel. Para imóveis residenciais tradicionais, o aumento será mais moderado; para imóveis comerciais ou alugados por temporada, a carga tende a ser maior.
- Aluguel residencial tradicional (prazo longo): base reduzida em 70% + abatimento de R$ 600 por imóvel → provável aumento “leve”, dependendo de quanto o aluguel rende.
- Aluguel comercial ou para empresas: a incidência será maior, com menos redutores → carga mais alta.
- Locação por curta temporada (ex: aluguel via plataformas, tipo Airbnb): a tributação pode se aproximar da do setor de hospedagem → alíquota efetiva maior, com redução de apenas 40% da base.
Ou seja: alguém que alugava um apartamento na modalidade tradicional pode continuar relativamente confortável; já quem investe em imóveis comerciais ou para temporada deve reavaliar se o retorno compensa após impostos.
Possíveis consequências para proprietários e para o mercado imobiliário
A mudança pode reduzir a atratividade do aluguel como investimento e potencialmente elevar o valor dos aluguéis, já que muitos locadores repassarão o custo extra aos inquilinos.
Algumas consequências previstas
- Menor atratividade do aluguel como investimento: para quem tem muitos imóveis ou recebe aluguel alto, a carga aumenta e isso pode desestimular novos investimentos ou levar à venda de imóveis.
- Aumento do valor dos aluguéis: para compensar o imposto extra, proprietários podem repassar parte do custo ao inquilino, pressionando os valores de locação.
- Complexidade tributária maior: quem aluga imóveis passa a ter que lidar com obrigações parecidas às de empresas, possivelmente exigindo apoio contábil e mais atenção na declaração.
- Incerteza para imóveis de temporada: como as regras ainda não estão totalmente consolidadas, há dúvidas sobre alíquotas e tratamento para aluguéis de curta duração, o que pode aumentar o risco para quem depende desse tipo de locação.
O que fazer para se preparar para os impactos da reforma tributária para quem aluga imóveis
Comece a se planejar agora: reveja seus imóveis, renda anual, contratos e consulte um bom contador ou advogado tributarista para avaliar o impacto real no seu caso.
Aqui vão algumas sugestões práticas:
- Verifique quantos imóveis você tem alugados e quanto recebe por ano com aluguéis. Se estiver perto dos limites (mais de 3 imóveis ou R$ 240 mil/ano), calcule o impacto da nova tributação.
- Avalie se compensa manter a estrutura como pessoa física. Para muitos imóveis, pode valer a pena estudar a formalização como pessoa jurídica, dependendo da tributação.
- Reveja contratos de aluguel, especialmente os de curto prazo ou temporada, e considere os cenários de repasse de custo ao inquilino ou eventual desvalorização da procura.
- Busque orientação de contador ou advogado tributarista para entender os redutores aplicáveis, como o abatimento de R$ 600, a redução de base, e o momento ideal para declaração.
- Planeje seu orçamento considerando que a carga tributária tende a aumentar nos próximos anos (transição até 2033).
Acompanhe os desdobramentos reforma tributária para quem aluga imóveis
A reforma tributária que entra em vigor a partir de 2026 traz mudanças estruturais para quem é dono de imóveis alugados. Embora nem todos sejam impactados, a possibilidade de incidência de novos tributos (IBS e CBS), somada ao Imposto de Renda, altera significativamente o cálculo de retorno de quem investe em imóveis.
Para quem vive de renda de aluguel, o momento exige planejamento. Será fundamental revisar contratos, avaliar a viabilidade dos imóveis, adequar expectativas de receita e custos, e buscar assessoria contábil. Mesmo com redutores previstos, há risco real de aumento na carga tributária, o que pode tornar o aluguel menos atraente como investimento, repassar custos aos inquilinos ou exigir mudanças na estratégia de gestão imobiliária.
Não tem um imóvel alugado? Veja como a reforma tributária impacta proprietários de imóveis de forma geral.