Quando surge um problema no prédio ou dentro do apartamento, é comum que inquilinos e proprietários fiquem em dúvida sobre quem deve arcar com os custos da manutenção. Afinal, a Lei do Inquilinato define responsabilidades diferentes para cada parte, e entender essas regras é essencial para evitar conflitos e garantir uma locação tranquila. A seguir, vamos explicar de forma simples o que cabe a cada um e como agir em situações específicas.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre as responsabilidades de manutenção?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que o proprietário é responsável por garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso e segurança, enquanto o inquilino deve zelar pela conservação do bem durante o período da locação. Isso significa que o dono deve entregar o imóvel funcionando e em bom estado, e o locatário deve cuidar para mantê-lo assim. Ou seja, cada um tem deveres específicos, e a divisão das responsabilidades depende do tipo de manutenção.
O que é considerado manutenção do proprietário?
O proprietário é responsável pelas manutenções estruturais e permanentes do imóvel. Isso inclui tudo o que diz respeito à segurança e ao funcionamento essencial do prédio ou apartamento. Entre os principais exemplos estão reparos em vazamentos estruturais, infiltrações vindas de áreas comuns, substituição de encanamentos antigos, conserto de fiações elétricas internas comprometidas, e pintura geral antes de entregar o imóvel ao novo inquilino.
Esses custos são considerados obrigações do proprietário porque visam manter o imóvel habitável e em condições de ser alugado. Além disso, o dono também deve arcar com reformas necessárias para corrigir defeitos anteriores à locação ou que surgirem naturalmente com o tempo, sem culpa do inquilino.
Quais são as responsabilidades do inquilino na manutenção?
O inquilino é responsável pelas manutenções de uso cotidiano, ou seja, pequenos reparos e conservação do espaço durante a locação. Isso inclui troca de lâmpadas, limpeza de ralos, manutenção de torneiras e registros, conserto de tomadas danificadas, pintura ao final do contrato se houver desgaste pelo uso, e qualquer dano causado por mau uso.
Essas despesas são chamadas de manutenções ordinárias, e fazem parte do dever de quem ocupa o imóvel. A ideia é simples: o inquilino deve devolver o bem nas mesmas condições em que o recebeu, descontado apenas o desgaste natural do tempo.
Confira nosso conteúdo completo sobre quais reparos são de responsabilidade do inquilino.
E as áreas comuns do prédio, quem paga pela manutenção?
As áreas comuns, como elevadores, corredores, portaria, garagem, jardim e piscina, são de responsabilidade do condomínio. No entanto, a divisão dos custos segue uma regra: as despesas ordinárias (limpeza, manutenção de equipamentos, salários de funcionários) são pagas pelo inquilino, já que ele usufrui desses serviços durante a locação.
Por outro lado, as despesas extraordinárias (reformas estruturais, pintura da fachada, instalação de novos equipamentos de segurança, troca de elevadores, etc.) são de responsabilidade do proprietário. A lógica é que essas melhorias valorizam o patrimônio do dono, não o uso imediato do inquilino.
O que são despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio?
As despesas ordinárias são as que garantem o funcionamento e a manutenção do prédio no dia a dia e, portanto, cabem ao inquilino. Incluem limpeza, consumo de água e luz das áreas comuns, manutenção de elevadores, conservação de jardins, taxas administrativas e salários dos funcionários.
Já as despesas extraordinárias são gastos eventuais e de investimento, como obras de ampliação, pintura geral, reformas estruturais, indenizações trabalhistas de funcionários dispensados antes do contrato do inquilino e aquisição de novos equipamentos. Essas ficam sob responsabilidade do proprietário.
Saber diferenciar essas duas categorias é essencial para entender quem deve pagar cada conta e evitar mal-entendidos entre locador e locatário.
O que fazer quando há um problema no apartamento?
Se surgir um problema no apartamento, o ideal é avaliar a origem e a natureza do dano. Se for algo decorrente do uso diário (como uma torneira quebrada ou entupimento causado por má utilização), a responsabilidade é do inquilino. Já se o problema for estrutural (como vazamento em tubulação antiga ou infiltração nas paredes externas), cabe ao proprietário resolver.
É importante comunicar o dono ou a imobiliária imediatamente assim que o problema for identificado. Assim, é possível definir quem deve arcar com o custo e evitar que a situação piore. Registrar o ocorrido por escrito (e-mail ou aplicativo de mensagens) é uma boa prática para manter tudo documentado.
E se o inquilino fizer uma reforma no imóvel?
Quando o inquilino deseja realizar melhorias, é obrigatório ter autorização prévia por escrito do proprietário. Caso contrário, ele pode ter que arcar sozinho com todos os custos. Existem três tipos de benfeitorias previstas na lei:
- Necessárias: feitas para conservar o imóvel (como consertar um vazamento grave). Podem gerar direito à indenização.
- Úteis: aumentam a funcionalidade (como instalar armários planejados). A indenização depende de acordo.
- Voluptuárias: apenas embelezam o imóvel (como trocar pisos por estética). Não dão direito a ressarcimento.
Portanto, antes de fazer qualquer obra, o ideal é conversar com o proprietário ou a imobiliária para definir responsabilidades e evitar problemas futuros.
Saiba qual tipo de reforma de apartamento alugado é permitida.
O proprietário pode repassar custos de manutenção para o inquilino?
Não. O proprietário não pode repassar despesas que são de sua responsabilidade, especialmente as estruturais ou extraordinárias. Isso seria considerado uma infração à Lei do Inquilinato. Da mesma forma, o inquilino também não pode se recusar a pagar despesas ordinárias que correspondam ao uso do imóvel e das áreas comuns.
Caso surja conflito, o diálogo é sempre a melhor saída. Quando há intermediação de uma imobiliária, ela ajuda a esclarecer as obrigações de cada parte com base no contrato e na legislação.
O que acontece se o imóvel for entregue com defeitos?
Se o imóvel for entregue com problemas como infiltrações, mofo, rachaduras ou instalações elétricas danificadas, o inquilino deve comunicar imediatamente o proprietário ou a imobiliária. A responsabilidade pelo reparo inicial é sempre do dono do imóvel, que deve entregar o bem em perfeitas condições de uso.
Se o inquilino não relatar o problema logo no início, pode perder o direito de cobrar o conserto depois, pois a lei entende que ele aceitou as condições no momento da entrada. Por isso, o laudo de vistoria é fundamental: ele documenta o estado do imóvel e serve como prova em caso de divergências.
Não deixe que o aluguel de imóveis seja uma dor de cabeça
Saber quem paga pela manutenção do prédio depende do tipo de despesa e da causa do problema. De forma geral, o proprietário é responsável pelas manutenções estruturais e reformas que valorizam o imóvel, enquanto o inquilino deve cuidar das manutenções simples e do uso cotidiano.
Manter uma boa comunicação e conhecer a Lei do Inquilinato são as melhores formas de garantir uma relação tranquila e justa entre ambas as partes.
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