A cobrança de aluguel durante reparos em um imóvel gera muitas dúvidas entre inquilinos e proprietários. Afinal, se a casa ou o apartamento não está em plenas condições de uso, deve o locatário continuar pagando o aluguel normalmente? Para esclarecer essa questão, vamos abordar a legislação, os direitos e deveres de cada parte, além de situações práticas que podem acontecer.
O inquilino deve pagar aluguel durante os reparos?
Depende da situação: se os reparos não impedirem o uso do imóvel, o inquilino deve pagar o aluguel normalmente; se inviabilizaram a moradia, pode haver desconto ou até suspensão temporária.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que o inquilino tem o direito de usar o imóvel de forma adequada. Se a obra ou o conserto atrapalhar apenas parcialmente, como a troca de azulejos no banheiro ou reparos na pintura, o contrato continua válido e o pagamento deve ser feito normalmente.
Por outro lado, se os reparos tornam impossível morar no local — como problemas estruturais graves, infiltrações intensas ou risco de desabamento — o inquilino pode solicitar a suspensão ou até a rescisão do contrato sem multa.
Quem é responsável pelas obras e reparos no imóvel?
O proprietário é responsável por reparos estruturais e de conservação; o inquilino responde por pequenos consertos e manutenção de uso.
Na prática, isso significa que problemas como infiltrações antigas, vazamentos de canos embutidos, defeitos elétricos de origem estrutural ou rachaduras nas paredes são de responsabilidade do dono do imóvel.
Já o inquilino deve arcar com reparos decorrentes do uso cotidiano, como troca de lâmpadas, conserto de fechaduras, pequenos reparos hidráulicos e pintura de retoque ao sair do imóvel.
Essa distinção é importante, pois influencia diretamente em quem deve resolver os problemas e em como fica a cobrança do aluguel durante o período de obras.
Descubra quais são os reparos de responsabilidade do inquilino.
E se os reparos forem urgentes?
Reparos urgentes devem ser feitos imediatamente, e o inquilino pode até realizá-los e pedir reembolso se o proprietário se omitir.
A lei prevê que, em caso de emergência — como um vazamento grave de água ou risco elétrico — o locatário pode executar a obra por conta própria, desde que notifique o proprietário e depois apresente os gastos para abatimento no aluguel ou reembolso.
Nesses casos, não se suspende a cobrança de aluguel, já que o imóvel continua em uso, mas há um equilíbrio: o valor pago nos reparos é compensado financeiramente.
O aluguel pode ser reduzido durante reparos?
Sim, quando as obras impedem o uso pleno do imóvel, é possível negociar redução proporcional do aluguel.
Imagine que um apartamento esteja passando por obras de reparo estrutural na varanda, tornando esse espaço inutilizável por alguns meses. O inquilino pode solicitar um desconto no aluguel, proporcional à parte do imóvel que não pode ser utilizada.
Essa redução deve ser acordada entre locador e locatário, preferencialmente por escrito. Se não houver consenso, o inquilino pode recorrer ao Judiciário para garantir esse direito.
O inquilino pode parar de pagar o aluguel durante reparos?
O inquilino só para de pagar o aluguel durante reparos se o imóvel ficar totalmente inabitável; caso contrário, a suspensão integral não é permitida.
Quando as condições de habitabilidade são totalmente comprometidas — por exemplo, um apartamento interditado por risco de desabamento ou uma casa inundada por problemas de encanamento — o inquilino não tem obrigação de pagar aluguel.
No entanto, se ainda for possível morar no local, mesmo que parcialmente, a solução deve ser a negociação de desconto, e não a suspensão total do pagamento.
Como deve ser feita a negociação entre proprietário e inquilino?
O ideal é buscar acordo amigável, registrando por escrito as condições durante o período de reparos.
A transparência é essencial. O inquilino deve informar ao proprietário sobre os problemas e, caso haja obras, ambas as partes devem definir como ficará a cobrança do aluguel.
O acordo pode prever:
- Suspensão temporária do contrato, quando não há como morar no imóvel;
- Redução proporcional, quando parte do imóvel fica inutilizável;
- Compensação financeira, quando o inquilino realiza reparos que caberiam ao proprietário.
Registrar o combinado em um aditivo contratual ou em trocas de e-mails ajuda a evitar conflitos futuros.
Quais são os direitos do inquilino nesse caso?
O inquilino tem direito a um imóvel em boas condições de uso, desconto ou suspensão do aluguel quando a moradia for comprometida e reembolso por reparos urgentes.
Além disso, a Lei do Inquilinato protege o locatário de cobranças abusivas. Se o proprietário insistir na cobrança integral de aluguel em um imóvel impróprio para moradia, o inquilino pode recorrer à Justiça para garantir seus direitos.
Outro ponto importante é que o inquilino pode rescindir o contrato sem multa se o imóvel se tornar inabitável e não houver solução rápida por parte do proprietário.
E os deveres do inquilino durante reparos?
O inquilino deve continuar pagando aluguel quando os reparos não inviabilizam o uso do imóvel, cuidar da manutenção do espaço e colaborar para a execução das obras.
Isso inclui permitir o acesso de profissionais ao imóvel, não dificultar a realização dos serviços e manter os pagamentos em dia quando as condições de habitação não forem comprometidas.
Se o inquilino abandonar o imóvel sem justificativa legal, poderá ser responsabilizado por quebra de contrato.
Veja quais são os deveres do inquilino na manutenção do imóvel.
O que acontece se não houver acordo entre as partes?
Se não houver consenso, a questão pode ser resolvida judicialmente, com base na Lei do Inquilinato.
O juiz pode determinar redução ou suspensão do aluguel, além de fixar responsabilidades sobre os reparos. Embora seja um recurso válido, o ideal é que locador e locatário tentem negociar antes de chegar a esse ponto, evitando custos e desgastes desnecessários.
Como agir em situações de reparos durante a locação?
A cobrança de aluguel durante reparos depende diretamente da gravidade do problema. Se a obra não comprometer a moradia, o aluguel deve ser pago normalmente. Se impossibilitar o uso parcial, cabe negociação de desconto. E, em casos mais graves, pode haver suspensão do contrato ou rescisão sem multa.
O diálogo entre locador e locatário é sempre o melhor caminho. Para evitar conflitos, é importante que todas as condições fiquem registradas por escrito.
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