O que é ação revisional de aluguel e quando é cabível?

A ação revisional de aluguel é uma ferramenta legal que pode ser utilizada por locadores (donos do imóvel) ou locatários (inquilinos) quando o valor do aluguel estiver desatualizado em relação aos preços praticados no mercado. Essa ação permite ajustar o valor da locação, para mais ou para menos, de forma justa e equilibrada para ambas as partes.

A seguir, vamos entender melhor o que é essa ação, em quais situações ela pode ser solicitada e quais são os prazos e cuidados importantes ao iniciar esse tipo de processo.

O que é ação revisional de aluguel?

A ação revisional de aluguel é um processo judicial que permite corrigir o valor do aluguel de um imóvel, sempre com base na realidade do mercado. Essa correção pode ser pedida tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino, quando perceberem que o valor atual está muito acima ou abaixo do que seria justo.

O objetivo é garantir que o valor da locação reflita de forma adequada o preço de imóveis semelhantes na mesma região, levando em consideração fatores como localização, tamanho, estado de conservação e infraestrutura do imóvel.

Importante destacar que a ação revisional de aluguel não é a mesma coisa que o reajuste anual do aluguel, previsto no contrato. O reajuste anual é feito com base em um índice econômico (como o IGP-M ou o IPCA), e não depende de processo judicial. Já a ação revisional é usada quando há uma diferença significativa entre o valor do aluguel e o valor de mercado.

Entenda o que configura um aumento de aluguel abusivo.

Quando é cabível a ação revisional de aluguel?

A ação revisional é cabível sempre que houver desequilíbrio entre o valor do aluguel cobrado e os preços de mercado — seja por defasagem (aluguel muito abaixo) ou por excesso (aluguel muito acima). Porém, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece uma regra importante: a ação só pode ser ajuizada após 3 anos da assinatura do contrato ou da última revisão judicial ou amigável.

Veja algumas situações em que a ação revisional é comum:

• Aluguel muito defasado: imóveis alugados há muitos anos por um valor bem abaixo do praticado na região.
• Valorização ou desvalorização da área: mudanças significativas no bairro (como melhorias na infraestrutura ou aumento da criminalidade) que afetem o valor dos imóveis.
• Desvalorização do imóvel: problemas estruturais ou falta de manutenção que justifiquem uma redução do valor do aluguel.
• Mudanças econômicas drásticas: situações como inflação elevada, crises econômicas ou mudanças nos índices de reajuste que tornem o valor atual injusto.

Vale lembrar que a ação pode ser iniciada tanto pelo locador quanto pelo locatário, e o juiz vai decidir com base em provas como laudos técnicos, pesquisas de mercado e testemunhos.

Entenda se o proprietário pode aumentar o aluguel quando quiser.

Qual é o prazo para a ação revisional de aluguel?

Como citado anteriormente, a Lei do Inquilinato determina que a ação revisional só pode ser proposta após 3 anos do início do contrato ou da última revisão (seja ela judicial ou feita por acordo entre as partes). Portanto, esse é o prazo mínimo para que se possa entrar com esse tipo de ação.

Além disso, é importante entender que:

• O processo não tem prazo máximo: depois dos 3 anos, a parte interessada pode entrar com a ação a qualquer momento.
• A decisão não tem efeito imediato: a revisão do aluguel só passa a valer a partir da data em que a outra parte for citada no processo. Por isso, é importante agir rapidamente caso haja necessidade de revisão.
• Durante o processo, o contrato continua valendo: até que o juiz tome uma decisão, o valor antigo segue sendo pago ou recebido.

Outro ponto relevante é que, mesmo com a ação em andamento, é possível que as partes cheguem a um acordo e resolvam a questão sem depender da decisão judicial, o que costuma ser mais rápido e menos custoso.

Como funciona o processo da ação revisional?

A ação revisional é um processo judicial que envolve algumas etapas. Entenda como ela funciona na prática:

1. Análise do contrato: verificar se o contrato tem mais de 3 anos ou se houve alguma revisão anterior. Sem isso, a ação não é permitida.
2. Contratação de advogado: a ação precisa ser proposta por um advogado ou por meio da defensoria pública, caso a parte não tenha condições de arcar com os custos.
3. Elaboração de laudo ou pesquisa de mercado: o autor da ação (locador ou locatário) deve apresentar documentos e provas que justifiquem a revisão do valor. É comum anexar laudos técnicos de avaliação imobiliária ou pesquisas de preços.
4. Citação da outra parte: o réu (outra parte da relação de aluguel) será notificado para apresentar sua defesa.
5. Perícia judicial (se necessário): o juiz pode determinar a realização de uma perícia para avaliar o valor justo do aluguel.
6. Decisão judicial: com base nas provas, o juiz decide se o valor será mantido, aumentado ou reduzido.

Durante esse processo, é possível que o juiz determine o depósito judicial do valor discutido, como forma de garantir o pagamento enquanto o caso é analisado.

O que considerar antes de entrar com uma ação revisional?

Antes de tomar a decisão de ingressar com uma ação revisional, é importante avaliar alguns pontos:

• Avalie a relação entre as partes: se existe uma boa comunicação entre locador e locatário, vale tentar um acordo amigável antes de partir para a via judicial.
• Custo do processo: a ação revisional pode gerar custos com honorários advocatícios, taxas judiciais e eventual perícia. é importante calcular se vale a pena.
• Tempo de duração: como qualquer processo judicial, a ação revisional pode demorar meses ou até anos para ser concluída. Em alguns casos, acordos extrajudiciais são mais rápidos e eficazes.
• Base legal sólida: a chance de sucesso depende de apresentar provas convincentes de que o valor está fora da realidade do mercado.

A revisão pode ser feita por acordo?

Sim! É perfeitamente possível que locador e locatário façam uma revisão amigável do valor do aluguel, sem a necessidade de processo judicial. Isso é recomendado sempre que houver bom senso entre as partes.

Nesse caso, a nova condição deve ser registrada por escrito, em aditivo contratual, e assinada por ambos. Essa solução é mais rápida, econômica e evita desgaste entre as partes.

Alugue pela Negociar com valores ajustados com base em estudos de mercado

Se você está em busca de um aluguel justo, seguro e sem surpresas desagradáveis, aqui na Negociar Imóveis a gente pode te ajudar. Somos especialistas em locações com transparência contratual e valores realistas, sempre baseados em estudos atualizados do mercado.

Nosso time acompanha constantemente a movimentação dos preços de aluguel na cidade e região, garantindo que tanto proprietários quanto inquilinos tenham condições justas e equilibradas. Nada de cobranças abusivas ou valores fora da realidade — aqui, tudo é feito com critério, clareza e respeito.

Além disso, cuidamos de todo o processo com responsabilidade jurídica, oferecendo contratos claros, bem elaborados e suporte em todas as etapas. Trabalhamos para que você alugue com tranquilidade, seja para morar ou investir.

Conte com Negociar Imóveis para fazer um bom negócio!