Alugar um imóvel é um compromisso importante para inquilino e proprietário. No entanto, imprevistos acontecem, e pode surgir a necessidade de encerrar o contrato antes do prazo combinado. Nesses casos, ocorre a chamada quebra de contrato de aluguel, um tema que gera muitas dúvidas e pode causar dores de cabeça se não for tratado corretamente. Neste artigo, vamos explicar de forma clara como funciona essa rescisão, o que diz a lei, qual o valor da multa, em que casos é possível sair sem pagar e como fazer tudo da forma mais tranquila possível.
O que é uma quebra de contrato de aluguel?
A quebra de contrato de aluguel acontece quando uma das partes — locador (proprietário) ou locatário (inquilino) — decide encerrar o contrato antes da data final estipulada. Por exemplo, se o contrato é de 30 meses, mas o inquilino precisa sair do imóvel no 18º mês, ele está rompendo o contrato antecipadamente.
Essa rescisão pode ocorrer por diversos motivos: mudança de cidade, dificuldades financeiras, problemas com o imóvel, desentendimentos entre as partes ou até mesmo venda do imóvel. Independentemente do motivo, a quebra do contrato exige atenção, pois envolve obrigações legais, como aviso prévio e, em alguns casos, o pagamento de multa.
O que diz a lei sobre quebra de contrato de aluguel?
A legislação que rege os contratos de locação no Brasil é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ela prevê que o contrato de aluguel pode ser encerrado antes do prazo final, desde que sejam respeitadas algumas condições.
Segundo o artigo 4º da Lei do Inquilinato, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, desde que pague a multa prevista no contrato. Essa multa serve para compensar o locador, que contava com a renda do aluguel até o final do contrato.
Por outro lado, o locador só pode pedir o imóvel de volta antes do término do contrato em situações muito específicas, como falta de pagamento, uso indevido do imóvel, sublocação não autorizada ou necessidade pessoal devidamente comprovada, e ainda assim precisa respeitar os prazos legais de notificação.
Qual o valor da multa por quebra de contrato de aluguel?
O valor da multa por quebra de contrato deve estar previsto no contrato de locação, geralmente em uma cláusula específica. Na maioria dos casos, a multa é proporcional ao tempo restante de contrato.
Um exemplo comum: o contrato é de 30 meses e a multa estabelecida é de três aluguéis. Se o inquilino decide sair no 20º mês, ou seja, quando ainda faltam 10 meses, a multa é calculada proporcionalmente:
Multa proporcional = (meses restantes ÷ prazo total) × valor da multa
No exemplo:
Multa proporcional = (10 ÷ 30) × 3 aluguéis = 1 aluguel
Ou seja, o inquilino pagaria o equivalente a um aluguel como multa. Esse cálculo é importante porque impede que o locatário seja penalizado de forma excessiva caso precise sair antes do prazo.
Conheça o nosso passo a passo completo de como calcular a multa do contrato e aluguel.
É possível quebrar o contrato de aluguel sem pagar multa?
Sim, em alguns casos é possível quebrar o contrato sem pagar multa, conforme previsto na própria Lei do Inquilinato. O principal exemplo é quando o inquilino precisa se mudar por transferência de trabalho.
O § único do artigo 4º da Lei do Inquilinato diz que, caso o inquilino seja transferido pela empresa para outra localidade e precise se mudar, ele poderá rescindir o contrato sem pagar a multa, desde que avise o locador com no mínimo 30 dias de antecedência.
Além disso, se o contrato não possuir cláusula de multa, ou se essa cláusula for considerada abusiva (ex: valores muito altos ou sem proporcionalidade), o inquilino também pode se livrar da penalidade. Em situações específicas, como acordo mútuo entre as partes ou falhas graves do locador (como problemas estruturais no imóvel que não foram resolvidos), pode-se negociar a saída sem multa.
Como fazer a quebra do contrato de aluguel da forma correta?
A melhor forma de lidar com a quebra do contrato é agir com transparência, cumprir a lei e manter a boa comunicação com o proprietário ou imobiliária.
Veja o passo a passo para fazer a rescisão de forma correta:
Leia o contrato com atenção
Antes de qualquer decisão, verifique o que está estabelecido no contrato: prazo, valor da multa, necessidade de aviso prévio e outras condições.
Confira nosso conteúdo completo sobre como funciona o contrato de aluguel.
Comunique a saída com antecedência
Mesmo que o contrato não exija aviso prévio, é recomendável comunicar a intenção de sair com pelo menos 30 dias de antecedência, por escrito. Isso ajuda a evitar conflitos.
Negocie, se possível
Em muitos casos, o locador está disposto a negociar a multa, especialmente se já houver outro interessado no imóvel. Um bom diálogo pode evitar prejuízos para ambas as partes.
Formalize a rescisão
Faça um termo de rescisão contratual por escrito, com a data de saída, valores pagos e a situação do imóvel. Esse documento protege tanto inquilino quanto proprietário.
Devolva o imóvel em bom estado
O imóvel deve ser entregue nas mesmas condições em que foi alugado, salvo o desgaste natural do uso. Faça uma vistoria de saída, de preferência com fotos ou vídeo.
Quite todos os débitos
Certifique-se de que todas as contas (água, luz, gás, condomínio) estejam pagas. Isso evita problemas futuros e acelera o encerramento do contrato.
Alugue com segurança na Negociar Imóveis
A quebra de contrato de aluguel é uma situação desconfortável, mas quando bem conduzida, pode ser resolvida sem maiores transtornos. A chave está em conhecer seus direitos e deveres, agir com responsabilidade e manter uma boa comunicação entre as partes envolvidas.
Se você está em busca de uma casa, apartamento ou imóvel comercial para alugar com tranquilidade, conte com a Negociar Imóveis. Somos referência em transparência e segurança, cuidando de cada etapa do processo com responsabilidade — desde a elaboração do contrato até o acompanhamento da relação entre proprietário, locatário e imobiliária.
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