Morar em um apartamento alugado não significa abrir mão de conforto, praticidade ou estilo. Muita gente sente vontade de reformar o imóvel para deixá-lo com a sua cara, mas surgem dúvidas: será que pode fazer uma reforma em apartamento alugado? O que é permitido modificar? Quem paga? E se o inquilino quiser reformar, precisa sair?
Neste post, vamos explicar tudo que você precisa saber sobre reforma em apartamento alugado, com dicas para evitar dores de cabeça.
É permitido fazer reforma em apartamento alugado?
Sim, é possível fazer reformas em apartamentos alugados, mas com algumas condições importantes. A principal regra é: o inquilino não pode modificar o imóvel sem autorização do proprietário. Isso vale tanto para mudanças simples quanto para intervenções maiores, como derrubar paredes ou trocar revestimentos.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina que o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso. Por isso, qualquer mudança estrutural ou estética deve ser aprovada pelo dono do imóvel por escrito — de preferência em contrato ou em um aditivo contratual.
O que é permitido fazer em um apartamento alugado?
Em apartamentos alugados, o inquilino pode fazer pequenas melhorias e reparos reversíveis, como pintar paredes, trocar chuveiros, instalar prateleiras e luminárias. Mudanças maiores, como trocar pisos ou derrubar paredes, exigem autorização do proprietário.
É sempre bom verificar o contrato de locação antes de fazer qualquer intervenção, mesmo que pequena, e guardar comprovantes dos itens instalados ou trocados.
O que não é permitido?
Algumas reformas são consideradas modificações permanentes ou estruturais e só podem ser feitas com a autorização expressa do proprietário. Entre elas, estão:
- Derrubar ou construir paredes;
- Alterar a planta original do imóvel
- Trocar pisos ou azulejos;
- Mudar a estrutura elétrica ou hidráulica;
- Fechar varandas ou sacadas;
- Instalar ar-condicionado do tipo split, que exige obra de alvenaria.
Essas mudanças impactam diretamente a estrutura e a valorização do imóvel, por isso o dono deve sempre estar ciente e concordar formalmente.
Quem paga a reforma do apartamento alugado?
O pagamento da reforma depende do tipo de obra: o proprietário arca com consertos estruturais e problemas antigos; o inquilino paga melhorias estéticas ou por vontade própria; e obras urgentes podem ser reembolsadas, desde que previamente comunicadas ao dono.
1. Manutenção obrigatória
Quando o problema já existia ou é consequência do tempo (ex: vazamentos, infiltrações, elétrica antiga), a responsabilidade é do proprietário. Isso porque ele deve entregar o imóvel em boas condições de uso e zelar por sua conservação.
2. Melhorias solicitadas pelo inquilino
Se o inquilino quiser deixar o imóvel mais bonito ou funcional (ex: trocar pisos por estética, pintar de outra cor, reformar a cozinha), o custo é dele, salvo se o proprietário aceitar dividir ou reembolsar, o que deve ser acordado por escrito.
3. Benfeitorias necessárias
Caso o imóvel precise de obras urgentes para continuar habitável (ex: consertar um cano estourado), o inquilino pode fazer a obra e depois pedir reembolso, mas deve comunicar o proprietário antes, sempre que possível.
Entenda a diferença entre benfeitorias voluptuárias, obras úteis e necessárias.
Pode fazer reforma com o inquilino morando no apartamento?
Sim, é possível fazer reformas com o inquilino residindo no local, mas isso exige organização e bom senso. Tanto o locador quanto o locatário devem considerar:
- O tipo de reforma: se for algo rápido e que não gere muita sujeira ou barulho, é mais fácil conciliar.
- O tempo da obra: reformas longas ou com quebra-quebra podem tornar o local inabitável temporariamente.
- Acordo entre as partes: é importante que o inquilino esteja de acordo com o cronograma e que haja respeito à sua rotina.
Em alguns casos, especialmente se for o dono quem está reformando, o inquilino pode solicitar desconto no aluguel proporcional ao transtorno ou até a rescisão do contrato, se o imóvel ficar inutilizável.
Dicas para não ter problemas com reforma em apartamento alugado
Se você está pensando em reformar um apartamento alugado — seja inquilino ou proprietário —, vale seguir estas dicas para evitar dores de cabeça:
- Converse antes de tudo: nunca comece uma obra sem antes conversar com a outra parte. O diálogo evita desentendimentos e permite chegar a acordos justos.
- Tenha tudo por escrito: se a reforma for aprovada, registre o acordo em papel ou e-mail. Detalhe o que será feito, quem paga, prazos e obrigações de cada um.
- Faça orçamentos com profissionais: evite amadorismo. Contrate profissionais capacitados, mesmo para obras pequenas. Isso evita retrabalho e prejuízo.
- Guarde notas e comprovantes: se você for o inquilino e pretende pedir reembolso, ou se quiser deixar a reforma como benfeitoria, é essencial ter notas fiscais, fotos e registros da obra.
- Pense na reversibilidade: o ideal é que qualquer modificação possa ser desfeita no fim do contrato. Isso vale especialmente para inquilinos que desejam personalizar o imóvel sem prejuízo.
- Fique atento ao contrato de locação: alguns contratos já trazem cláusulas que proíbem mudanças ou exigem autorização expressa. Leia com atenção antes de assumir qualquer gasto.
- Avalie o custo-benefício: antes de investir em uma reforma, pense no tempo que pretende permanecer no imóvel. Pode não valer a pena gastar muito em um local temporário.
Está pensando em aproveitar a reforma do seu apartamento alugado? Veja quanto custa mobiliar um apartamento!