Muitas pessoas que moram em um imóvel alugado têm dúvidas sobre a rescisão de contrato de aluguel antes da data. Afinal, quando é possível tomar uma atitude como essa?
Portanto, é muito importante que você saiba o que a lei diz a esse respeito para não ser pego de surpresa em algumas situações no futuro.
Por isso, elaboramos este conteúdo esclarecendo tudo sobre esse tema, incluindo o que muda na rescisão solicitada pelo locador ou locatário. Confira!
Como funciona o processo de locação de um imóvel?
A locação de um imóvel nada mais é do que uma relação comercial estabelecida entre locador e locatário (proprietário e inquilino, respectivamente).
Sendo assim, trata-se da união de interesses entre uma parte que quer obter lucro a partir de um bem e outra que deseja usufruir da propriedade por meio de um valor mensal pago em um período de tempo estabelecido em contrato.
Contudo, por se tratar de um acordo, geralmente, de longo prazo, adicionam-se algumas cláusulas de proteção, como:
- Presença de um fiador;
- Seguro fiança e seguro caução;
- Multa de rescisão antecipada.
Dessa forma, encontram-se alguns meios de prevenir conflitos gerados pela rescisão de contrato de aluguel antes da data, danos à propriedade e demais contratempos.
Quebra de contrato e a Lei do Inquilinato
Para entender como funciona a rescisão de contrato de aluguel, é essencial conhecer a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245). Ela foi criada em 1991 para regulamentar direitos e deveres de locadores e locatários no aluguel de imóveis.
Portanto, essa lei federal auxilia inquilinos, proprietários e imobiliárias tornando os contratos de locação de imóveis mais claros e compreensíveis.
Quais imóveis não são contemplados pela Lei do Inquilinato?
É importante esclarecer que essa é uma legislação específica. Por isso, cobre exclusivamente imóveis urbanos.
Sendo assim, de acordo com o Art. 1º da Lei nº 8.245, os seguintes tipos de imóveis não são abrangidos:
- Propriedades da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
- Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- Espaços destinados à publicidade;
- Apart-hotéis, hotéis-residência ou similares. Ou seja, aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários;
Então, os exemplos acima continuam regulamentados pelo Código Civil ou outras leis especiais.
Direitos do inquilino segundo a Lei do Inquilinato
Ainda de acordo com o texto da Lei do Inquilinato, os inquilinos têm uma série de direitos cujos objetivos são assegurar equivalência na relação comercial firmada com o proprietário.
Então, dê uma olhada nos principais:
- Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves;
- Não pagar despesas extras do condomínio;
- Ter preferência na compra do imóvel;
- Receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas;
- Quebra de contrato de aluguel.
E quais são os deveres do Inquilino?
Da mesma forma que possuem direitos, os inquilinos também têm que se comprometer com alguns deveres a partir do momento em que assinam um contrato de locação.
Portanto, são eles:
- Pagamento em dia do aluguel e outras despesas;
- Usar o imóvel apenas para a modalidade estabelecida no contrato;
- Devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu;
- Informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos;
- Pagar todas as despesas relacionadas aos serviços consumidos;
- Cumprir as regras do condomínio;
Rescisão de contrato de aluguel pelo locador (proprietário)
A princípio, o locador não teria direito à rescisão de contrato de aluguel, mas a lei prevê algumas exceções. Contudo, independentemente do motivo da quebra do acordo, é obrigatório que ela aconteça por meio de uma ação de despejo.
Porém, embora esse termo possa ser um pouco impactante, nem sempre as razões têm a ver com conflitos entre as duas partes.
Portanto, segundo o Art. 9 da Lei do Inquilinato, as únicas situações em que o locador poderá realizar a rescisão de contrato de aluguel antes da data são:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino)
Se você for o locatário em um processo de locação de imóveis, a Lei do Inquilinato garantirá a você o direito de solicitar a rescisão de contrato de aluguel a qualquer momento. Além disso, não haverá necessidade de justificar o encerramento do compromisso com o locador.
Contudo, a lei prevê o possível pagamento de uma multa preestabelecida, mesmo que haja cumprimento de um aviso prévio dentro de um prazo também predeterminado.
Sendo assim, é importante ressaltar que deve-se calcular a multa de maneira proporcional ao prazo e aos meses faltantes para o término do contrato.
Portanto, se você já cumpriu metade do prazo combinado, terá que arcar com metade da multa.
Como solicitar a rescisão de contrato de aluguel antes da data sem pagar a multa?
É possível solicitar a rescisão de contrato de aluguel antes da data com isenção da multa nos seguintes cenários:
- Mudança obrigatória do locador por questão profissional: se o seu trabalho te obrigar a mudar de cidade, você poderá quebrar o contrato sem pagar a multa. Conduto, é preciso notificar o proprietário por escrito e com a prova da transferência;
- Se o imóvel apresentar algum dano anterior à negociação do contrato: caso você consiga provar que o imóvel apresenta um dano com origem anterior à assinatura do contrato, poderá solicitar a rescisão sem pagar multas.
Quais os documentos necessários para a rescisão de contrato de aluguel antes da data?
Para que você possa realizar a rescisão de contrato de aluguel antes da data, terá que apresentar alguns documentos predeterminados em contrato.
Porém, comprova-se a quitação dos encargos a partir das contas de água, luz, energia e taxas de condomínio.
Além disso, só é possível entregar o imóvel após uma vistoria completa para certificar as condições de manutenção e conservação. Sendo assim, tudo deve estar equiparado ao estado anterior à ocupação pelo locador.
Agora você já sabe como funciona a rescisão de contrato de aluguel antes da data
Solicitar a rescisão de contrato de aluguel antes da data é um direito seu garantido pela Lei do Inquilinato, quando você assume o papel de locatário.
Nesse caso, esse não será um problema, desde que esteja atento às cláusulas do contrato referentes ao aviso prévio e às multas rescisórias.
Por outro lado, se você for o proprietário, deve saber que não poderá realizar a quebra do contrato antes do prazo combinado, a não ser em algumas situações previstas pela lei.
Então, se estiver procurando um imóvel para alugar, confira as opções reunidas na Negociar Imóveis. Trabalhamos com uma equipe completa, formada por profissionais especializados que buscam conectar você às melhores oportunidades do mercado.
E para ver mais conteúdos como este, continue no Blog da Negociar Imóveis!